Escrituras de Vivienda en Colombia 2025
¿Vas a comprar casa o apartamento? Aquí te explicamos el proceso de escrituración de vivienda en Colombia, costos, impuestos y todo lo que necesitas saber.
📋 ¿Qué son las Escrituras?
Es el documento legal que certifica la propiedad de un inmueble. Sin escrituras registradas, no eres el dueño legal del inmueble.
📝 Proceso de Escrituración
- Negociación y promesa - Acordar precio y condiciones
- Verificar certificado de tradición - Sin embargos ni hipotecas
- Pagar impuestos - Registro y beneficencia
- Ir a notaría - Comprador y vendedor con documentos
- Lectura de minuta - El notario lee el documento
- Firmas - Ambas partes firman
- Pagar derechos notariales
- Registrar en oficina - De Registro de Instrumentos Públicos
📄 Documentos Necesarios
El Vendedor debe llevar:
- Cédula de ciudadanía original
- Escritura anterior del inmueble
- Certificado de tradición y libertad (reciente)
- Paz y salvo de impuesto predial
- Paz y salvo de administración (si es apartamento)
El Comprador necesita:
- Cédula de ciudadanía original
- Dinero para impuestos y gastos
💰 Costos de Escrituración 2025
Los costos varían según el valor del inmueble:
- Impuesto de registro: 0.5% - 1% del valor
- Beneficencia: 0.5% - 1% del valor
- Retención en la fuente: 1% - 2.5% (paga el vendedor)
- Derechos notariales: 0.27% - 0.54% del valor
- Certificado de tradición: $21.200
- Total aproximado: 2% - 4% del valor del inmueble
Ejemplo para vivienda de $150.000.000:
- Impuesto de registro: $1.500.000
- Beneficencia: $1.500.000
- Notaría: $500.000
- Total: $3.500.000 aproximadamente
🏠 Vivienda de Interés Social (VIS)
Si es vivienda VIS, hay beneficios:
- Exención de impuesto de registro
- Exención de beneficencia
- Solo pagas notaría y registro
- Ahorro significativo en costos
⏰ Tiempos del Proceso
- Escrituración en notaría: 1-2 horas
- Registro: 3-15 días hábiles
- Proceso total: 1-3 semanas
🔍 Antes de Escriturar
Verifica estos puntos críticos:
- Certificado de tradición: Sin embargos, hipotecas o demandas
- Impuesto predial: Al día (paz y salvo)
- Administración: Al día si es apartamento
- Servicios públicos: Al día
- Licencia de construcción: Si es construcción nueva
📊 Registro en Oficina de Instrumentos Públicos
Después de firmar en notaría:
- La notaría envía la escritura al registro
- Debes pagar el impuesto de registro
- Esperas que se registre (folio de matrícula)
- Solo después del registro eres dueño legal
❓ Preguntas Frecuentes
¿Quién paga los gastos de escrituración?
Generalmente el comprador paga los impuestos y la notaría. El vendedor paga la retención.
¿Puedo escriturar en cualquier notaría?
Debe ser una notaría del círculo donde está ubicado el inmueble.
¿Necesito abogado?
No es obligatorio, pero es recomendable para revisar documentos y evitar problemas.
¿Qué pasa si no registro la escritura?
No eres el dueño legal hasta que se registre. Puedes tener problemas legales futuros.
¿Puedo escriturar siendo extranjero?
Sí, con pasaporte y cédula de extranjería puedes comprar vivienda en Colombia.